Проект федерального закона, подготовленный Минстроем, направлен на совершенствование отношений в сфере владения, пользования и распоряжения помещениями, используемыми для постоянного проживания граждан и расположенными в зданиях нежилого назначения. Документ доступен на портале правовой информации.
Сейчас апартаменты не являются жильем, в них нельзя прописаться. По сути, люди покупают коммерческие площади, которые из-за этого стоят на 20-30% дешевле. Сейчас в пределах МКАД можно найти предложения за 2,5 млн. рублей. Кроме того, коммунальные и налоговые платежи для апартаментов рассчитываются по тарифам, которые на 15-20% выше, чем для обычных квартир, говорит руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet .
Специального юридического статуса апартаментов де-факто не имеют. Одно из главных изменений, которое предлагается в законопроекте, - это введение понятия апартаментов.
Согласно тексту документа, апартаменты это структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.
Также решается проблема граждан с регистрацией по месту жительства или пребывания в апартаментах. Кроме того, предусматривается установление нового вида разрешенного использования - строительство многофункционального здания с размещением в общественно-деловых зонах.
Предусматривается возможность установления дифференцированных нормативов градостроительного проектирования для различных территорий, территориальных зон в части обеспечения социальной инфраструктуры.
В законопроекте предусматриваются особенности правового регулирования общего имущества собственников помещений в здании, установления платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Кроме того, предлагается установить правовой механизм перевода нежилых помещений, используемых для постоянного проживания граждан и расположенных в ранее построенных зданиях нежилого назначения, в апартаменты.
Также в проекте также добавляется, что собственники нежилых помещений в здании, введенном в эксплуатацию до 1 января 2019 года, вправе перевести нежилые помещения в таком здании в апартаменты до 31 декабря 2021 года.
Стоит обратить внимание, что новые поправки дадут возможность обеспечить права граждан за счет страхования ответственности девелоперов через компенсационный фонд, который заработает уже этой осенью. Ранее строительство апартаментов подпадало под действие закона о долевом строительстве, но девелоперы свою ответственность по этим помещениям не страховали.
В стране уже есть владельцы апартаментов, которые пострадали от недобросовестных застройщиков, потратив деньги и не получив ни «метра». Таких людей сейчас нельзя включить в реестры обманутых дольщиков, поскольку они инвестировали не в жилье.
Отсутствие какого-либо статуса у апартаментов уже повлияло на рынок, отмечали ранее эксперты рынка недвижимости. Так, доля таких объектов в структуре продаж в Москве сократилась вдвое с 2015 года. Если во втором квартале 2015 года речь шла о 23,4%, годом позднее доля сократилась до 14,2%, а уже в этом году за аналогичный период показатель составил 12,9%, рассказывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» , ссылаясь на данные . Именно снижение спроса могло привезти к удешевлению «жилья» такого формата - почти на 10%, добавили в «Метриум-Групп».
Профессиональное сообщество положительно оценивает законодательную инициативу, поскольку для приобретателей покупателей апартаментов это означает фактическое приравнивание их прав к правам собственников квартир, отметил Александр Байкин, руководитель департамента управления девелоперскими проектами ГК «МИЦ».
По его словам, это означает, что закон о долевом строительстве будет одинаково работать в части защиты прав участников долевого строительства, в том числе и собственников апартаментов.
«С позиции застройщиков, законодательное предложение может способствовать темпам реализации апартаментов, а также упростить вопросы, связанные с ценообразованием, даже при условии отчислений в компенсационный фонд», - высказал мнение эксперт.
Эксперты рынка допускают, что если апартаменты приравняют к жилью, то их цена может увеличиться до цен на квартиры.
Но драматичного падения спроса из-за этого не произойдет, считает , управляющий партнер «Метриум Групп». Все зависит от конкретного случая, но эксперт не исключает, что проекты массового сегмента, ориентированные на клиентов со скромными бюджетами, могут проиграть в случае одномоментной смены статуса и роста цены.
Если многофункциональные комплексы получат полноценный юридический статус жилья, то, конечно, некоторые из них будут уступать проектам классического формата жилья. Однако они привлекут часть клиентов, которых ранее смущал статус апартаментов, резюмирует она.
Минстрой РФ разработал законопроект, позволяющий приравнять апартаменты к жилым помещениям. Документ опубликован на портале нормативно-правовых документов.
Проблема регулирования рынка апартаментов особенно актуальна для Москвы. По данным ведомства, из 550 тыс. кв. м. вводимых в России апартаментов, 500 тыс. кв. м. приходятся на столицу.
Формат апартаментов пришел на столичный рынок жилья достаточно недавно, но быстро завоевал популярность у покупателей. Причина такого успеха кроется в цене - если минимальная стоимость обычной квартиры в столице составляет 3 млн. рублей, то апартаментов -2 млн.
"Если четыре года назад на продажу было выставлено 52 корпуса с апартаментами, сейчас - 158. Но, несмотря на распространенность, в законе до сих пор нет для них четкого определения этого формата жилья", - отмечает председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
Дело в том, что по закону апартаменты не являются жилым помещением, хотя большинство покупателей рассматривают их как место постоянного проживания. Как следствие, апартаменты не дают право на прописку, а их владельцы с трудом могут рассчитывать на места в школах и детских садах, прием в районных госучреждениях и больницах.
О необходимости разрешить постоянную регистрацию в апартаментах ранее говорил глава Минстроя РФ Михаил Мень. "Мы все же пришли к позиции, что в апартаментах нужно разрешить людям прописываться, сохранив особый статус таких помещений и не приравнивая их к жилью", - отметил министр.
Еще одним недостатком апартаментов являются высокие коммунальные платежи. Как правило, они выше на 15-20% из-за разницы городских тарифов на жилые и нежилые помещения. Аналогичная ситуация и с налогами. Если ставка налога для жилого объекта с кадастровой стоимостью до 10 млн. рублей равна 0,1%, то для апартаментов она варьируется от 0,5% до 2%.
Разработчики законопроекта предлагают применять положения Жилищного кодекса, которые уже используются для жилых помещений в многоквартирных домах и таким образом решить вопрос с пропиской, коммунальными тарифами и налогами. Также подготовленные поправки дают право собственникам нежилых помещений в зданиях, введённых в эксплуатацию до 1 января 2019 года, перевести их в апартаменты до конца 2021 года.
Помимо этого, уточняется понятие самих апартаментов, под которыми предлагают понимать "структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием".
"Не все помещения, которые сейчас представлены на рынке как апартаменты, пройдут "переход" в новый статус. Уже в текущей версии законопроекта есть некоторые ограничения, в первую очередь касающиеся вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен объект недвижимости", - отметил руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.
"Остается открытым вопрос, какие технические и градостроительные требования будут предъявлены к апартаментам. Если по этим аспектам, как и по юридическому статусу и набору прав для владельцев, многофункциональные комплексы будут приравнены к жилью, то можно будет признать, что апартаменты фактически перестанут существовать в сегодняшнем облике ", - считает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
Если же правовой статус будет приравнен к жилью без соответствующего повышения требований к техническим и градостроительным нормам, то у застройщиков появится пространство для маневра при выборе концепции проекта. Они смогут сэкономить на технических моментах, чтобы дать покупателю более доступный продукт, при этом, не ущемив его в правах на постоянную регистрацию, льготы, доступ к существующей инфраструктуре, поясняет эксперт.
В любом случае, профессиональные игроки рынка в целом положительно оценивают инициативу Минстроя.
Если идею ведомства поддержит правительство и парламент, тогда новый законопроект не только упростит жизнь владельцам апартаментов, но и сделает этот формат привлекательным с точки зрения инвестиций.
"Инвестиционная привлекательность апартаментов в данной ситуации существенно возрастает. Приобретение апартаментов как инвестиционного проекта вполне обоснованно, так как по мере продвижения законопроекта будут изменяться и цены, а инвесторы предпочитают входить в период низкого рынка как можно ближе к моменту роста", - считает Роман Родионцев.
По его мнению, в случае принятия законодательной инициативы следует ожидать роста цен на апартаменты, так как фактически будут сняты все существующие "возражения" по данному формату недвижимости.
В свою очередь Ирина Доброхотова полагает, что цены в проектах, которые уже вышли на рынок, повысить не удастся из-за высокой конкуренции. При этом апарт-комплексы смогут стать более привлекательными в глазах покупателя и темпы продаж апартаментов могут значительно вырасти, особенно если цены на них сохранятся.
Минстрой разработал новый законопроект, который призван дать четкое определение понятию «апартаменты» и внести соответствующие поправки в Жилищный кодекс РФ. На апартаменты планируется распространить гарантии законодательства о долевом строительстве (214-ФЗ), которые ранее касались только жилых объектов. Новострой-М выяснил у экспертов, что будет с этим форматом недвижимости и какую выгоду от нового закона получат покупатели апартаментов.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Пока не идет речи о том, чтобы просто признать все апартаменты жилыми и разрешить в них регистрацию. Сейчас говорится, что сначала должны быть проработаны все необходимые требования к данному формату недвижимости, и только при соответствии построенного дома всем требованиям, там будет возможна прописка.
Если новые требования будут минимальными и не приведут к повышению цен на апартаменты, то можно предположить рост спроса на данный формат, так как главным критерием при принятии решения о покупке остается стоимость квартиры или апартаментов. В этом случае и застройщикам будет выгоднее строить апартаменты, что может привести к росту предложения на рынке. Вероятно, требования, которые будут прописаны властями, будут касаться наличия необходимой социальной инфраструктуры. А дополнительная финансовая нагрузка в виде строительства детских садов и школ, безусловно, приведет к росту стоимости апартаментов. Так как речь идет о новых требованиях, то и распространяться они уже будут, так же, как и возможность прописаться, на апартаменты, построенные с какого-то момента, а не на все предложение, находящееся в реализации на данный момент.
По структуре сделок с квартирами и апартаментами отмечается некое состояние равновесия, так как на протяжении всего 2016 года и в первом полугодии 2017 года доля сделок с апартаментами занимает 13-14% в структуре спроса. При этом в абсолютных цифрах на основе данных Росреестра и в первом и во втором квартале 2017 года отмечается рост уровня спроса на апартаменты. Например, в 1 квартале текущего года в «старых» границах Москвы физическими лицами было заключено на 40,4% сделок больше, чем за аналогичный период прошлого года. Во втором квартале этого года покупательский спрос на апартаменты был на 19% выше, чем во втором квартале 2016 года. Высокий покупательский интерес к апартаментам зачастую связан не только с более низкой ценой, но также и с интересными локациями. А если в рамках одного комплекса предлагаются и квартиры, и апартаменты, когда последние ниже по цене, то тут ключевым фактором при принятии решения оказывается уже более низкая стоимость.
Изменение спроса на апартаменты будет зависеть от влияния нового законопроекта на стоимость апартаментов. Если их цена будет уже сопоставима с квартирами, то нет, роста спроса не будет. Если же они будут бюджетнее, но при этом с возможностью прописаться, то, конечно, интерес к ним возрастет.
Принятие подобного законопроекта отразится на стоимости только тех апартаментов, которые возводятся в рамках многофункциональных домов, так как по данному закону данные апартаменты приравниваются к квартирам. Соответственно, на строительство таких апартаментов будут распространяться все требования закона о долевом строительстве (214-ФЗ). А так как поправки в 214-ФЗ ужесточают требования к застройщикам, например, по размеру уставного капитала, необходимости платить взносы в компенсационный фонд, то стоимость возведения таких проектов либо проектов с квартирами будет равным по стоимости. В этом случае это, конечно, приведет к удорожанию таких апартаментов, их стоимость максимально приблизится к стоимости квартир в жилых комплексах с аналогичными характеристиками. При этом апартаменты, которые возводятся в рамках гостиничных комплексов или лофты, останутся в том же ценовом сегменте, то есть будут по стоимости несколько ниже, поскольку на них новые требования законодательства не распространяются.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость»
В текущей версии законопроекта апартаментами признаются структурно обособленные помещения в многофункциональных зданиях. Таким образом, у собственников данных объектов недвижимости будет возможность перевести их из не-жилья в статус апартаментов.
Законодательно признается, что данный формат недвижимости используется для проживания. Текущая версия законопроекта предусматривает изменения, в результате которых статьи, упоминающие квартиры/многоквартирные дома, будут дополнены такими словами и словосочетаниями, как «апартаменты» и «многофункциональные здания».
Апартаменты не ограничены только форматом МФК, однако законопроект пока не охватывает отдельно стоящие здания и перестроенные комплексы. Поэтому и влияние законодательных изменений будет неоднородным. В то же время нужно понимать, что в процессе прохождения всех процедур не исключены и правки, которые могут привести к появлению других формулировок.
Расширение прав и возможностей покупателей будет способствовать увеличению стоимости апартаментов, однако, как мы отметили выше, текущая версия законопроекта не охватывает весь сегмент. Например, на рынке представлено достаточно большое количество отдельно стоящих комплексов с апартаментами, и это весьма востребованные предложения с учетом их локации и качественных характеристик.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» , участник партнерской сети CBRE
В текущей версии законопроекта разъясняется лишь сам статус нового типа недвижимости. Апартаментами называют помещения, входящие в состав многофункциональных комплексов и используемые для постоянного проживания. Тем не менее пока не ясно, какими свойствами будут обладать такие объекты с точки зрения постоянной регистрации собственников, уплаты налогов, размера коммунальных расходов. Не исключено, что для апартаментов будут разработаны свои требования, которые не сильно изменят фактическое положение вещей. В любом случае сам факт появления в законодательстве понятия «апартаменты» уже можно считать прорывом.
Однако из текущей редакции законопроекта пока не ясно, в соответствии с какими техническими и градостроительные правилами будет строится данный формат жилья. Если владельцы апартаментов получат технически и юридически такой же продукт, как и стандартное жилье, апартаменты фактически прекратят существование на рынке. Если же изменения затронут только юридический статус, скажем, собственник сможет прописаться и пользоваться социальной инфраструктурой, но технические и градостроительные нормы сохраняться как для нежилых помещений, то застройщики смогут сохранить низкую стоимость апартаментов. У них останется возможность дать покупателю более доступный продукт, при этом не лишая его социальных прав.
В определенной мере урегулированный статус апартаментов привлечет покупателей к этому типу жилья. На сегодняшний день понятие «апартамент» фактически существует, а формально - нет. Данный факт многих отталкивает от этого формата жилой недвижимости. Однако если апартаменты будут приравнены к жилью по всем аспектам (юридическим, техническим, экономическим), то они просто «растворяться» в общем объеме предложения рынка недвижимости и прекратят свое существование. Тем не менее, во многом именно более низкий ценник по сравнению с предложением квартир сегодня стимулирует покупателей. Вместе с потерей этого преимущества, апартаменты могут лишиться спроса.
Конечно, застройщики попытаются повысить расценки на апартаменты, доведя их до уровня стоимости квартир. Тем не менее многие проекты апартаментов с самого начала были спроектированы так, чтобы привлечь аудиторию именно данного формата. В таких комплексах может не быть социальных объектов, но они близко находятся к центру. Если ценник повысится, то они проиграют конкуренцию соседним ЖК, потеряв немалую долю клиентов.
Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН
Мы давно выступали за принятие законопроекта о статусе апартаментов, потому что считаем, что это нужный и своевременный шаг. Апартаменты уже давно вошли в нашу жизнь, во многих городах России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, они строятся и продаются как жилые объекты, но при этом их статус до сих пор не был урегулирован. Это часто отпугивает покупателей, которые ищут полноценное жилье, где можно зарегистрироваться постоянно или временно и пользоваться всеми социальными льготами. Также важно будет получить возможность перевести апартаменты из статуса нежилых объектов в жилые после ввода здания в эксплуатацию. Конечно, при соблюдении соответствующих норм.
Мы надеемся, что нововведения дадут новый толчок развитию формата апартаментов в целом, и по Жилищному кодексу апартаменты станут жилым помещением, расположенным в многофункциональном здании. Это значит, что в здании есть и жилые помещения, и гостиницы, и офисы, и торговые площади - это позволяет организовать жизнь, работу и досуг людей практически в одном месте.
Скорее всего, после утверждения нового статуса, спрос на апартаменты увеличится, если не вмешаются другие факторы, например, экономический кризис. Но если все будет хорошо, особенно в мегаполисах, это благоприятно повлияет на спрос. Например, Группа ПСН сегодня реализует три проекта с апартаментами: городской квартал бизнес-класса «Правда» , элитный жилой квартал «I ’M на Садовом» и премиальный клубный дом «I ’M Тверская» . Апартаменты «Правды» как раз по формату рассчитаны на молодых и энергичных людей, для которых важно жить и работать в центре города.
Что касается роста цен на апартаменты, то такое возможно. Это станет понятно уже после принятия законопроекта.
Евгений Киряев, генеральный директор «Трест №7»
Благодаря новому закону апартаменты, вероятно, получат статус жилья и, как следствие, покупатели смогут регистрироваться в них. Также возможен пересмотр ставки налога.
Да, безусловно, если закон все же будет принят, увеличится спрос на апартаменты. Сейчас у апартаментов отсутствует статус жилья, а значит зарегистрироваться в них нельзя, и это является основным ограничителем в решении о покупке апартаментов у покупателей. У апартаментов в случае принятия закона появится возможность претендовать на обслуживание в объектах социальной инфраструктуры города, кроме того, удачное расположение в хороших локациях или рядом с транспортными развязками, станциями метрополитена, интересной архитектурой и продуманными концепциями делает их еще более конкурентоспособными.
Что будет с ценами? Подорожают ли апартаменты? Все зависит от конкретного проекта, в целом цены на апартаменты вырастут из-за увеличившегося спроса, но незначительно 5-10%.
Дата публикации 20 октября 2017Замглавы министерства Никита Стасишин сообщил Business FM, что документ введет понятие «апартаменты», предусмотрит перевод нежилых помещений и возможность регистрации. «Мы рассчитываем в течение месяца получить позиции всех ведомств», - добавил замминистра
Апартаменты могут приобрести статус жилых помещений. Соответствующий законопроект готовит Министерство строительства и ЖКХ.
О чем конкретно идет речь, в интервью Business FM рассказал замглавы Минстроя Никита Стасишин:
Никита Стасишин замглавы Минстроя «В целях правового регулирования уже построенных апартаментов и зданий с апартаментами законопроект предлагает установить правовой механизм перевода нежилых помещений в апартаменты, перед этим дать понятие, что такое апартаменты. Также предусматривается возможность регистрации этих апартаментов. В настоящее время об окончательном виде законопроекта говорить еще рано, мы рассчитываем в течение месяца получить позиции всех ведомств. Дальше мы соберем большое совещание, чтобы прийти к единому знаменателю, после этого по установленному порядку внесем его в правительство и потом уже на рассмотрение депутатов Госдумы».
Если закон примут, как будут решать проблему налога на имущество и инфраструктуры? Мнение генерального директора Penny Lane Realty Георгия Дзагурова:
Георгий Дзагуров генеральный директор Penny Lane Realty «Я полагаю, надо плясать от того, что мы имеем по факту. Если по факту мы имеем ситуацию, которую допустили наши контролирующие государственные органы, когда кто-то строит нежилые помещения и они продаются как некие апартаменты, а этот термин у нас не зафиксирован нигде в законодательстве, наши граждане, я полагаю, должны выйти с простым вопросом: либо вы не должны были разрешить мне это приобрести с целью проживания, либо признайте, пожалуйста, мое помещение жилым. Разнятся налоги. В случае с квартирами эти цифры сегодня радикально ниже. Полагаю, об этом и должны говорить наши сограждане. Очевидно, обяжут соответствовать нормам, создавать инфраструктуру. Но ведь застройщики потому и строят апартаменты, что не смогли согласовать квартиру. Хотя, полагаю, большинство апартаментов сегодня построено как раз в городской среде и обеспечено с этой точки зрения. Исключение составляет «Москва-Сити» — там нет школ, детских садов, но «Москва-Сити» и не построен для семейного проживания».
Сейчас налоговая ставка для жилья стоимостью до 10 млн рублей составляет 0,1%. Для более дорогих квартир ставка выше. Для апартаментов независимо от стоимости начальная ставка уже составляет 0,5%.
Законопроект, регулирующий правоотношения в связи со строительством апартаментов, разработан и вынесен на общественное обсуждение. Об этом 14 октября сообщил журналистам заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин в рамках деловой программы I Российской молодежной архитектурной биеннале.
Замминистра напомнил, что апартаменты получили в последнее время широкое распространение, однако и породили значительное количество проблем для граждан и городов.
Проект федерального закона предлагает ввести понятие апартаментов и многофункционального здания, в состав которого входят апартаменты и нежилые помещения. При этом, как сообщил Никита Стасишин, к апартаментам законопроект предлагает применять положения Жилищного Кодекса РФ.
«Самое важное, что права граждан, приобретающих апартаменты на этапе строительства, будут защищены», - заявил замминистра. В целях повышения защищенности граждан, приобретающих апартаменты по договорам долевого участия, предлагается распространить на указанные правоотношения обязательное применение норм 214-ФЗ о долевом строительстве.
Сейчас документ проходит общественные обсуждения. «Мы ждём мнения и оценки наших коллег из федельных органов исполнительной власти и Москвы, где построено наибольшее количество таких объектов», - добавил Никита Стасишин.
Он также отметил, что на примере пилотного проекта арендного жилья "Лайнер", реализуемого АИЖК, можно с уверенность сказать, что апартаменты наилучшим образом подходят для рынка аренды.